Suomalaisten asuntolainakorot nousevat nyt selvästi nopeammin kuin useimmissa muissa Euroopan maissa. Vuosi sitten maaliskuussa suomalaisten keskimääräinen lainakorko oli Suomen Pankin tilastojen mukaan 0,8 prosenttia. Tämän vuoden maaliskuussa korko oli jo 2,64 prosenttia, ja se nousee yhä.
Esimerkiksi Saksassa asuntolainan korko on keskimäärin yhä alle kaksi prosenttia. Jotkut asiantuntijat ovatkin viime aikoina päivitelleet, miten nopeasti korkojen nousu nyt iskee suomalaisiin.
Se johtuu siitä, että suomalaisten asuntolainat on tyypillisesti sidottu lyhyisiin viitekorkoihin, euriboreihin. Sen sijaan esimerkiksi Saksassa tai vaikkapa Tanskassa asuntolainan korko sidotaan usein pitkäksi aikaa, jopa koko kymmenien vuosien laina-ajaksi.
Silloin pankki suojaa tai ulkoistaa antamansa lainan korkoriskin. Esimerkiksi Tanskassa pankki myy asuntolainaa vastaavan joukkovelkakirjan markkinoille.
Suojaaminen kuitenkin maksaa. Esimerkiksi 20 vuoden kiinteäkorkoisen lainan korko on yleensä keskimäärin selvästi korkeampi kuin lyhyisiin korkoihin sidotun.
Ero voi olla todella suuri. Saksassa asuntolainojen keskikorko on ollut Euroopan keskuspankin tilastojen mukaan 20 viime vuotta keskimäärin noin 1,8 prosenttiyksikköä Suomea korkeampi. Suurimmillaan ero on ollut lähes kolme prosenttiyksikköä Suomen hyväksi.
Lyhyet viitekorot ovat Suomen lisäksi suosittuja muun muassa Portugalissa ja Italiassa. Italiassa lainojen kokonaiskorot ovat kuitenkin huomattavasti korkeampia. Suomessa kova kilpailu ja pankkien hyvä kunto ovat pitäneet marginaalit pieninä.
Lasketaanpa, mitä korkojen ero tarkoittaa rahassa: Oletetaan, että kuluttaja olisi ottanut 20 vuotta sitten 200 000 euron suuruisen asuntolainan 20 vuoden maksuajalla. Lyhennystapa on annuiteetti, eli kuukausierät on alussa laskettu samansuuruisiksi.
Saksassa lainakannan keskikorko oli tuona aikana 4,07 prosenttia, Suomessa 2,31 prosenttia. Saksalainen olisi keskikorolla laskettuna maksanut lainasta pääoman lisäksi noin 94 000 euroa korkoja ja kuluja, suomalainen noin 51 000 euroa.
Suomalaisen asuntolainan ottanut olisi siis säästänyt yli 40 000 euroa korkokuluissa. Lainan kuukausierä olisi ollut koko laina-ajan suomalaisessa lainassa keskimäärin noin 180 euroa pienempi.
Hyvin matalien ja laskevien korkojen maailmassa suomalaiset ovat siis hyötyneet todella suuria summia verrattuna toisenlaisen asuntolainakulttuurin maihin.
Laskelma on tehty yksinkertaisuuden vuoksi koko asuntolainakannan keskikorolla ja 20 vuoden keskimääräisellä korolla. Todellisuudessa korko olisi suomalaisessa lainassa vaihdellut.
Nyt tilanne on kuitenkin kääntynyt toisin päin. Huhtikuussa viimeisetkin asuntolainojen viitekorot ponkaisivat plussan puolelle niillä, joiden korontarkistuspäivä osui huhtikuulle. Kukaan ei varmuudella tiedä, miten pitkään korkojen nousu jatkuu.
Lainanhoitokulujen nousu ei ole pelkästään yksilön ongelma, vaan sillä on seurauksia myös kansantaloudelle. Jo nyt korkojen nousun aiheuttama epävarmuus on jarruttanut asuntokauppaa ja rakentamista. Muihin ostoksiin jää vähemmän rahaa, kun asuntolainan korko nousee.
Olisiko siis kuitenkin hyödyllistä, että lainoja sidottaisiin Suomessakin enemmän kiinteisiin korkoihin? Aalto-yliopiston rahoituksen työelämäprofessori ja pitkän uran Lontoon pankkimaailmassa tehnyt Antti Suhonen esitti mielipidekirjoituksessa maaliskuussa Suomeen Yhdysvaltain-mallisia kiinteäkorkoisia asuntolainoja.
Finanssivalvonnan osastopäällikkö Samu Kurri kannattaa ajatusta nimenomaan kansantalouden vakauden näkökulmasta.
”Kun Suomi liittyi euroon, puhuttiin paljon epäsymmetrisistä riskeistä. Nyt Suomen epäsymmetrinen riski on asuntolainojen viitekorkorakenne. Meillä on paljon voimakkaampi altistuminen korkojen nousulle kuin useimmissa Euroopan maissa”, Kurri sanoo.
”Ruotsissa otetaan hyvin pitkiä lainoja. Tanskassa lainat ovat perinteisesti pitkiä, mutta korko on kiinteä.
Kurrin mielestä olisi hyvä, jos suomalaisille tulisi ainakin tarjolle Yhdysvaltain- tai Tanskan-mallisia kiinteäkorkoisia asuntolainoja, jotka voi kuitenkin korkojen laskiessa uudelleen rahoittaa ilman lisäkulua.
Suomessa on ollut tarjolla pidempiä kiinteitä korkoja, mutta niiden suosio on ollut heikkoa. Ne ovat olleet lyhyitä korkoja kalliimpia, eikä niistä ole päässyt eroon ilman huomattavaa lisämaksua, vaikka korot olisivat laskeneet.
Koko Nordean henkilöasiakasliiketoiminnasta vastaava johtaja Sara Mella tuntee hyvin suurten Pohjoismaiden lainakäytännöt, sillä Nordea toimii niissä kaikissa. Hänen mielestä korkoriskin hallintaan on muitakin keinoja kuin pitkä kiinteä korko.
”Asuntolainamarkkinoilla on hyvin erilaiset kulttuurit. Ruotsissa otetaan hyvin pitkiä lainoja. Tanskassa lainat ovat perinteisesti pitkiä, mutta korko on kiinteä. Suomessa ja Ruotsissa viitekoroksi valitaan yleensä kulloinkin edullisin vaihtoehto”, Mella sanoo.
Mellan mukaan Tanskan joukkovelkakirjoihin perustuva asuntolainajärjestelmä on aika monimutkainen.
”Sitä ei ole muissa maissa oikeastaan edes harkittu. Pikemminkin on puhuttu, että Tanskassakin siirryttäisiin enemmän muiden maiden suuntaan”, hän sanoo.
Tanskassa vaihtuvakorkoisten lainojen suosio on viime aikoina kasvanut.
KORKORiskiltä voi suojautua pitkän kiinteän koron lisäksi korkokatolla tai korkoputkella. Nekin maksavat, mutta asiakas myös hyötyy suoraan korkojen laskusta.
”Noin neljäsosassa meidän lainakannasta Suomessa on korkokatto. Vielä suositumpaa on varautua korkojen nousuun säästämällä ja sijoittamalla lainanmaksun rinnalla”, Mella sanoo.
AJATUS houkuttelee vielä palaamaan laskelmaan suomalaisen ja saksalaisen asuntolainan eroista 20 vuoden kuluessa. Suomalaisen lainan ottaja olisi siis selvinnyt noin 180 euroa pienemmällä kuukausilyhennyksellä koko 20 vuoden ajan.
Sen olisi voinut sijoittaa esimerkiksi joka kuukausi osakemarkkinoille, missä summa olisi kasvanut korkoa. Osakesijoitukset olisivat tuottaneet varovaisesti arvioiden keskimäärin kuusi prosenttia vuodessa.
Se olisi tarkoittanut lähes 40 000 euron tuottoa kuukausierissä säästetyn yli 40 000 euron päälle. Lainanottaja olisi siis nyt noin 80 000 euroa vauraampi kuin korkeampaa korkoa maksanut saksalainen.
Summa suojaisi jo aika mukavasti korkojen nousun aiheuttamalta ahdingolta, jos lainaa olisikin vielä jäljellä.