Uusien taloyhtiöiden vastikkeet voivat jopa kymmenkertaistua

Asumisen kustannukset ovat ennennäkemättömän nopeassa nousussa. Ääritapauksissa vastikkeet voivat nousta jopa kymmenkertaistua aiemmasta.

Helsingin Kalastamaan on rakennettu viime vuosina kiivaaseen tahtiin uusia kerrostaloja.

8.1. 16:11

Inflaatio nostaa nopeasti asumisen kustannuksia ja joidenkin taloyhtiöiden vastikkeet voivat jopa kymmenkertaistua lyhyessä ajassa. Isännöintiliiton Tuomas Viljamaa arvioi, että vastikkeiden nousupaine tulee yllätyksenä lukuisille suomalaisille.

Taloyhtiöihin osuu nyt lukuisia taloudellisia iskuja. Korot ovat nousseet ennätyksellisen nopeasti edellisen 12 kuukauden aikana. Myös esimerkiksi energian ja remonttien hinnat ovat kallistuneet poikkeuksellisen voimakkaasti.

Rahoitustilanne muuttuu nyt varsinkin uusissa taloyhtiöissä. Uusilla taloyhtiöillä on tyypillisesti huomattavia määriä taloyhtiövelkaa, ja tavanomaisesti taloyhtiöt ovat ottaneet lainoista lyhennysvapaata 2–3 vuodeksi valmistumisensa jälkeen. Niinpä uudiskohteiden omistajat maksavat muutaman vuoden ajan vain korkokuluja, vaikka yhtiön velkataakka on verrattain suuri.

Nyt monien uudehkojen taloyhtiöiden lyhennysvapaat päättyvät samalla kun kustannukset nousevat muutenkin poikkeuksellisen voimakkaasti.

Monet viime vuosina valmistuneet taloyhtiöt ovat joko korottaneet tai korottamassa rahoitusvastikettaan moninkertaiseksi aiemmasta. Joidenkin uudiskohteiden vastikkeet ovat jopa kymmenkertaistumassa vuoden takaisesta. Näin suuret menolisäykset tulevat yllätyksenä monille asunnonomistajille.

Esimerkiksi eräs Helsingin Kalasatamassa hiljattain valmistunut taloyhtiö oli vielä vuonna 2021 lyhennysvapailla eli maksoi lainoistaan vain noin puolen prosentin suuruisia korkomenoja. Korkomenot tarkoittivat tuolloin 1,50 euron rahoitusvastiketta neliömetriä kohden.

Nyt kyseisen taloyhtiön lyhennysvapaat ovat päättyneet samalla kun taloyhtiön korkokulut ovat moninkertaistuneet aiemmasta. Taloyhtiö maksaa lainoistaan nyt noin 3,4 prosentin korkoa, kun vielä vuosi sitten korkokulut olivat vain korkomarginaalin verran eli noin 0,5 prosenttia. Korkokulujen ja lainanlyhennysten kattamiseksi perittävä rahoitusvastike on noussut reilun vuoden aikana 1,50 eurosta peräti 14 euroon neliötä kohden.

Kaiken lisäksi kyseinen taloyhtiö joutuu nostamaan hoitovastikettaan. Taloyhtiössä on kerätty hoitovastiketta vain 0,10 euroa neliöltä, koska yhtiö on saanut mittavat arvonlisäveron palautukset. Kun kertynyt ylijäämä on käytetty, nousee yhtiön hoitovastike tavanomaiselle tasolle noin 3-4 euroon neliötä kohden.

Asunnonomistajan kannalta laskelma on karu: rahoitus- ja hoitovastikkeiden yhteenlaskettu määrä noin kymmenkertaistuu reilun vuoden aikana. Sadan neliön suuruisen asunnon omistajalle se tarkoittaa vastikkeiden nousua alle 200 eurosta yli 1700 euroon kuukaudessa.

Isännöintiliiton tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa pitää Kalasataman taloyhtiötä äärimmäisenä mutta ei ainutlaatuisena esimerkkinä.

”Nykyisellä korko- ja inflaatiotasolla vastikkeet viisin- tai kuusinkertaistuvat monissa uusissa taloyhtiöissä, ja ääritapauksissa vastikkeet voivat jopa kymmenkertaistua. Mitä enemmän korot nousevat, sitä useampi taloyhtiö joutuu kymmenkertaistamaan vastikkeensa.”

Viljamaan mukaan asunnonomistajat seuraavat taloyhtiön taloustilannetta usein vain pinnallisesti.

”Monet seuraavat omaa talouttaan kuukausi- tai vuositasolla, mutta pitkäjänteinen ja kokonaisvaltainen talouden suunnittelu puuttuu useilta, varsinkin kun kyse on taloyhtiöstä. Aika harva osaa sanoa suoralta kädeltä kuinka paljon oman taloyhtiön vastike nousee tämän vuoden aikana.”

Viljamaa kehottaa asunnonomistajia selvittämään, ovatko taloyhtiön vastikkeet kestävällä tasolla. Niin rahoitus- kuin hoitovastikekin voivat olla hetkellisesti näennäisen matalia, vaikka pitkän aikavälin kustannukset olisivat jopa moninkertaisesti suuremmat. Erityisen suuri kuilu nykyisten ja tulevien vastikkeiden välillä voi olla vastavalmistuneissa taloyhtiöissä.

Taloyhtiöiden budjetointi on vaikeaa, kun inflaatio laukkaa ja korot ovat nousseet voimakkaasti. Taloyhtiöiden korkomenot moninkertaistuvat tänä vuonna aiemmasta. Hoitovastikkeisiin on luvassa keskimäärin 10–20 prosentin korotuksia, mutta jokainen taloyhtiö on lopulta omanlaisensa.

Vaikeuksiin ajautuneiden taloyhtiöiden ja asunnonomistajien kannattaa ottaa pikimmiten yhteyttä pankkeihin, Viljamaa sanoo.

”Ongelmia on helpompi ratkoa ennakoivasti kuin jälkikäteen.”

Taloyhtiölainojen määrät ovat kasvaneet viime vuosina voimakkaasti ja monet asiantuntijat ovat varoitelleet taloyhtiölainoissa piilevistä riskeistä. Periaatteessa heikonkin maksukyvyn omaavat asunnonostajat ovat voineet hankkia omistusasunnon, kun he ovat saaneet velan taloyhtiön eivätkä oman pankkinsa kautta.

Esimerkiksi Suomen Pankki on varoittanut ilmiöstä useaan otteeseen viime vuosina.

Yksi keskeinen syy taloyhtiölainojen kasvuun on ollut uudisrakentaminen. Uudiskohteet rakennetaan usein suuren velkavivun avulla. Tyypillisesti noin 70 prosenttia uudiskohteen hinnasta on taloyhtiölainaa ja yhtiöt nauttivat pari ensimmäistä vuotta lyhennysvapaista.

Suomessa valmistuu vuosittain noin 40 000 asuntoa ja yli tuhat taloyhtiötä. Niinpä lyhennysvapaiden päättymisen, korkojen nousun ja inflaation yhdistelmä iskee tänä vuonna arviolta yli tuhanteen uudehkoon taloyhtiöön.

Danske Bankin asuntoyhtiörahoituksesta vastaava johtaja Ville Roihu arvioi, että osa kotitalouksista ja jotkut taloyhtiötkin voivat joutua vaikeuksiin lainalyhennysten päättyessä ja korkokulujen noustessa. Roihu ei kuitenkaan pelkää, että uudiskohteiden kustannusten nousu heijastuisi laajemmalti Suomen talouteen.

”Kunhan taloyhtiön omistajakunta on hajautunut, taloyhtiö kyllä selviää suurestakin vastikkeiden korotuksesta. Jos sen sijaan yksittäinen omistaja omistaa ison osan kerrostalon asunnoista, voivat suuromistajan ongelmat levitä koko taloyhtiön ongelmaksi”, Roihu sanoo.

Jos jokin osakas jättää maksamatta rahoitusvastikkeensa, taloyhtiön osakkaat ovat viime kädessä yhteisvastuussa taloyhtiön velasta.

”Kehottaisin taloyhtiöitä varaamaan taloudellista puskuria yllättäviä tilanteita varten. Vastike kannattaa tässä vaiheessa olla mieluummin hieman liian korkea kuin liian matala. Silloin löytyy pelivaraa, jos jotain tapahtuu.”

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita

Osion uusimmat

Mainos

Tuoreimmat tähtijutut